购房资格转让协议受法律保护吗？如何认定是否存在借名买房法律关系？

【关键词】

购房指标购房资格 单位房改房 借名买房 购房权 购买单位房屋权利出售 购房资格转让 购房指标转让 建房补贴 实际履行 合同纠纷 所有权确认纠纷 主要义务 附随义务

【要点提示】

法院一般会根据当事人协议约定的内容，以及后续交纳房屋购房款、持有房屋产权证、实际长期居住房屋、支付居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等费用的情况，综合判定双方之间是否存在借名买房关系。

【当事人信息】

原告：韦2（被上诉人/借名人/乙方）

被告：韦1（上诉人/出名人/甲方）

【案情简介】

1993年，中铁十六局某公司自建一部分房屋（包括涉诉房屋）作为公司职工宿舍。2003年年初，中铁十六局某公司进行房改，决定将原有部分职工宿舍出售给单位职工。作为单位职工，韦1因此享有购买单位房屋权利。韦2与韦1同为中铁十六局集团某工程有限公司职工，又是同乡。韦1考虑到自己经常不在北京，家属也在南方，不愿意买房，但是按照单位规定，如果不购买单位房屋，单位将只给个人5000元建房补贴。韦2与韦1协商决定将此购买单位房屋权利出售，具体即韦2 支付韦18000元作为韦1的建房补贴，韦1把购买单位房屋权利出让给韦2。2003年10月3日，韦1（甲方）与韦2（乙方）签订《协议书》，内容为：因甲方愿把自己在中铁十六局某公司购房权让给乙方购买，为了子孙后代，双方特定如下协议：1.甲方自愿把自己的购房权转让给乙方，不管今后房子如何变化，都不能返回，把房产权要回，子孙后代也是如此。2.乙方通过协议得到甲方在中铁十六局某公司的购房权后，利行上交各种款项，并如实交给甲方捌仟元建房补贴。从此后房子所发生的一切费用全由乙方全部负责，子孙后代同样如此。3.此协议一式三份，甲乙双方务1份，1份由证明人老乡黄某保留。4.协议自甲乙双方、证明人签字之日起生效。涉诉房屋于2004年1月12日办理房屋所有权证书，房屋所有权人登记为韦1，韦2对一直该房屋居住使用，并负担了居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等相关费用。后，韦2多次要求韦1协助办理相关手续，但韦1拒绝配合。

韦2于2014年9月诉至法院：1.请求判令韦1协助其办理涉诉房屋的产权变更登记手续；2.韦2自愿负担在办理产权变更登记手续过程中所需税费。

【法院判决】

【一审】：

1.【后文揭秘…】；

2.【后文揭秘…】。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、购房资格转让协议受法律保护吗？如何认定是否存在借名买房法律关系？

2003年10月，韦1（甲方）与韦2（乙方）签订的《协议书》，系双方的真实意思表示，实质上是购房资格的转让，涉案房屋虽为单位自建房改房，但仍是普通的成本价购买的房屋，该《协议书》未违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，因此，该《协议书》合法有效，签约双方均应诚信守约。

2003年10月韦1（甲方）与韦2（乙方）签订的《协议书》主要内容为：“1.甲方自愿把自己的购房权转让给乙方，不管今后房子如何变化，都不能返回，把房产权要回，子孙后代也是如此。2.乙方通过协议得到甲方在中铁十六局某公司的购房权后，利行上交各种款项，并如实交给甲方捌仟元建房补贴。从此后房子所发生的一切费用全由乙方全部负责，子孙后代同样如此。”根据《协议书》约定的内容，以及后续韦2交纳涉案房屋购房款、持有房屋产权证、实际长期居住房屋并支付居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等费用的情况，法院最终认定韦2与韦1之间存在借名买房关系。

二、购房指标转让的借名买房纠纷，是合同纠纷，还是所有权确认纠纷？

【详见后文解析…】

三、借名买房协议是否已经实际履行如何判断？否认收到钱款是否可抗辩协助过户？

【详见后文解析…】

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

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